• پورتال انگلیسی شهرداری تهران
  • اطلاعات تماس شهرداری تهران
  • جستجو در پورتال شهرداری تهران
پنجشنبه 5 خرداد 1401

در ساخت و ساز چه نکات حقوقی و اخلاقی را باید رعایت کرد؟

بارها شده است که هنگام ورود به یک شهر و یا هنگام عبور از شهری دیگر، در همان نگاه نخست، مرتبه‌ای از ارزیابی در ذهن هر کدام از ما پدید بیاید؛ ارزیابی درباره این که این شهر خوب ساخته شده است؟ مردم در این شهر از زیستن در کنار هم احساس خوشی دارند؟ این پرسش‌ها در هنگام حضور در یک شهر از کشوری دیگر، و یا تماشای آن در رسانه‌های گوناگون بیشتر ذهن را درگیر می‌کنند؛ چون این شهرها تحت ضوابط دیگری ساخته ده‌اند و سرنوشت دیگری را از سر گذرانده‌اند. آنچه مردم در شهر می‌سازند و آنچه تصمیم‌گیران به آن اجازه ساخته شدن می‌دهند، سیمای شهر را می‌سازد. سیمای کالبدی یک شهر یعنی هندسه‌ای که مصالح ساختمانی روی زمین پدید می‌آورند، یعنی فضاهایی که شهر را می‌سازند و مکان‌هایی که شهر را تعریف‌پذیر می‌کنند. مقدار احترامی که در ساخت‌وساز به «حقوق» همسایگان و همشهریان گذاشته می‌شود، و اصولی «اخلاقی» که در ساخت‌وساز رعایت می‌شود، لایه‌ای عمیق‌تر از تعارفات روزمره را در فرهنگ درازمدت ساکنان شهر نمایش می‌دهد. به دو عبارت «حقوق» و «اخلاق» توجه کنیم. وقتی یک خانه یک طبقه مجوز ساخت می‌گیرد و از فراز هر  طبقه جدیدش به حیاط و حیای خانه‌های همسایه اشراف پیدا می‌کند، ممکن است در حوزه حقوق، این کار قانونی باشد، اما آیا اخلاقی هم هست؟ آیا این تجاوز به حرمت و حریم همسایه نیست؟

حقوق مادی و معنوی

دانشوران اخلاق معتقدند که قانون پایین‌ترین سطح از اخلاق است که می‌تواند به طور عمومی در جامعه اجرا شود. این تازه در صورتی است که آن قانون واقعا بر مبانی اخلاقی استوار باشد. در بسیاری از کشورهای پیشرو در حقوق معماری و شهرسازی، دو حوزه اخلاق و حقوق بسیار به هم نزدیک شده‌اند. مثلا در بسیاری از این کشورها (که معرفی و نام‌بردن از آن‌ها کمکی به بحث نمی‌کند،) هیچ‌کس نمی‌تواند تغییراتی در خانه خود ایجاد کند بدون این که رضایت همسایگان را کسب کرده باشد. این همسایگان در تعارف گوناگون حقوق شهری، از یک پلاک پیرامونی تا یک بلوک شهریِ پیرامون را شامل می‌شوند. توسعه حقوق مبتنی بر اخلاق در معماری و شهرسازی کشورهای بیگانه آنجا حسرت‌بار می‌شود که بدانیم فرهنگ عمیق ایرانی و همچنین منابع اخلاقی و حقوقی مسلمانان آکنده از توصیه به رعایت حقوق همسایگان و شهروندان است. چنان که از پیامبر اسلام(ص)، آن پیرِ پرهیز و آن معمارِ نخستینِ تمدن اسلامی نقل شده است که فرمود: «همیشه جبرئیل مرا وصیت به همسایه می‌کرد تا جایی که گمان کردم همسایه از همسایه ارث می‌برد.»[i] در روایتی دیگر از پیامبر اسلام(ص) نقل شده است که فرمود: آیا از حقوق همسایه آگاه هستید؟ ... شما نباید با ساخت‌وسازتان، او را از هوای تازه محروم کنید؛ مگر این که از او اجازه گرفته باشید.»[ii] در فرهنگ سنتی مسلمانان نیز هرگونه ساخت‌وساز که مانع نور خورشید و گردش هوای آزاد شود، ممنوع بوده است.

مسکن از سکون ریشه می‌گیرد که به معنای ثبات و آرامش است. قرآن نیز برای خانه چنین تعریفی قایل است: «خدا خانه هایتان را برای شما مایه آرامش قرار داد ...» (نحل:۸۰) این آیه و آیاتی چون آیه ۱۲سوره صف) بر این امر دلالت می‌کند که خانه در زندگی انفرادی مسلمانان و نیز در جامعه، محل بالندگی و آرامش است. این به آن معناست که عناصر فیزیکی خانه و فعالیت ساکنان آن، نباید مزاحمت روانی و فیزیکی برای ساکنان، همسایگان و جامعه ایجاد کند. اصل اسلامی «تأمین محیط صلح‌آمیز در جامعه و ساخت محیط از طریق اجتناب از آسیب‌هایی که از جانب خانه متوجه دیگران می‌شود»، نباید به عنوان اصلی ناعادلانه و محدودکننده آزادی ساکنان خانه تلقی شود. در حقیقت حق برخورداری از ملک خصوصی و خانه، یکی از حقوق اساسی در شریعت اسلامی به شمار می‌آید. بر اساس این حقوق، تمامی افراد بر ملک خصوصی خود مالکیت دارند. فرد مالک حق استفاده، اصلاح و یا ساخت‌وساز ملک خود را دارد و در استفاده مفید و سازنده از آن آزاد است. اما این حق یا آزادی مشروط به است به رعایت حقوق خدا و خلق. شریعت اسلامی هرگونه استفاده نادرست از خانه به عنوان دارایی و همچنین حقوق مالکیت را که منجر به آزار دیگران شود، ممنوع کرده است. حقوق شهروندی چنان در نظر حضرت ختمی‌مرتبت، محمد مصطفی(ص) محترم است که در خطبه وداع خود در سخنان پایانی عمر گران‌قدرش فرمود: ای انسان‌ها! به همان میزان که شهر [مکه] مقدس و محترم است، زندگی، اموال و پاکدامنی شما نیز مقدس است.[iii] شریعت اسلامی همچنین خواهان ممنوعیت تبدیل خانه به منبعی برای آزار فیزیکی و روانی به انسان‌هاست. این اصل که از چندین حدیث از جمله «لا ضرر و لا ضرار» و «آسیب رساندن و آسیب نپذیرفتن در روابط اجتماعی» به دست آمده است، این هدف را تأمین می‌کند که مالکیت و تمامیت اموال همسایگان، باید محترم شمرده شود و هر عملی که این موضوع را خدشه‌دار کند، ممنوع است. بر اساس اصول اسلامی، حقوق مالکیت فیزیکی و معنوی در هر خانه با حقوق مشابه همسایگان محدود می‌شود. یعنی مالک خانه تا زمانی که هیچ‌گونه زیانی متوجه همسایه‌ها نکند، می‌تواند تغییراتی را در ملک خود ایجاد کند. مثلا وجود فضای باز در هر خانه، نه‌تنها حق ساکنان آن خانه است، بلکه حق همه شهروندان است، پس با ساخت تمام مساحت زمین و تصرف فضای باز درون خانه به نفع فضای بسته، حق تمام شهروندان ضایع شده است. یا برای مثال، اگر شخصی در یک خانه کم‌ارتفاع زندگی می‌کند، و همسایه او هم در خانه‌ای مشابه سکونت دارد و از بام و یا حیاط خانه به عنوان فضای استفاده روزمره استفاده می‌کند، همسایه اول به علت مشکلاتی که برای همسایه‌اش ایجاد می‌شود، نباید ارتفاع خانه‌اش را افزایش دهد.

مقرراتی برای ساخت‌وساز

در دهه‌های اخیر، تبدیل خانه از محلی برای زندگی و بالندگی به کالایی سرمایه‌ای، بیش از هر زمان دیگری این ارزش‌های اخلاقی را به انزوا برده است و حقوق اساسی حیات شهری را -گاه به صورت قانونی- تضییع کرده است. به طوری که از نخستین کلنگ تخریب خانه قدیمی، گودبرداری، آهن‌ریزی و میلگرد ریزی تا صدای دویدن همسایه بالایی مزاحمت پارکینگ همسایه پایینی، زنجیره‌ای از رنج را برای همسایگان و ساکنان همراه می‌آورد. اما قانون چه حمایتی از حقوق شهروندان در این موارد می‌کند؟

بر اساس آنچه در مقررات ملی ساختمان آمده است و وزارت مسکن و شهرسازی نیز بر آن نظارت دارد:

  • هرگونه اقدامی که باعث آلودگی صدا یا ایجاد مزاحمت برای ساکنان مجاور شود عملی خلاف قانون است و مالکان یا سازندگان این گونه اماکن این حق را ندارند که محدودیت تردد را بهانه ایجاد مزاحمت نمایند. به این دلیل سازندگان بهتر است مصالح سنگین را به محل ساخت بنا حمل کنند و روزها با استفاده از تجهیزاتی مانند جرثقیل بار را تخلیه کنند.
  • ساختمان‌سازی باید در ساعات مشخص انجام شود و تا ساعت ۲۱ به پایان برسد. برای آلودگی صوتی از ساعت ۷ صبح تا ۱۰ شب، استاندارد صدا ۵۵ دسی‌بل و از ساعت ۱۰ شب تا ۷ صبح، استاندارد صدا ۴۵ دسی‌بل باشد.
  • تردد ماشین‌های سنگین و کامیون‌ها در شب برای حمل و تخلیه مصالح که ممکن است باعث سلب آسایش همسایه‌ها شود، باید در روزهای عادی بین ساعات ۶ تا ۱۲ صبح و روزهای تعطیل بین ۱۰ شب تا ۶ صبح انجام شود.
  • ساختمان‌های بلند که موجب تضییع حقوق همسایه در استفاده از نور، مناظر و مواهب طبیعی می‌شوند، ممنوع است.[iv]
  • سازنده موظف به پیام‌رسانی مؤثر و مطلوب به منظور تأمین ایمنی، بهداشت کار و حفاظت محیط زیست در داخل و اطراف کارگاه ساختمانی است. او این کار را باید با استفاده از علائم تصویری هشدار دهنده، الزام‌کننده و آگاه‌کننده مطابق مفاد مبحث «علائم و تابلوها (مبحث بیستم مقررات ملی ساختمان)» انجام دهد.
  • کارگاه ساختمانی باید به طور کاملاً مطمئن و ایمن محصور شود و از ورود افراد متفرقه و غیرمسئول به داخل آن جلوگیری شود. همچنین در اطراف کارگاه ساختمانی نصب تابلوها و علائم هشدار دهنده که در شب و روز قابل دیدن باشد، ضروری است.
  • مسدود یا محدود کردن موقت پیاده‌روها و سایر معابر و فضاهای عمومی، برای تخلیه مصالح، وسایل و تجهیزات و یا انجام عملیات ساختمانی ممنوع است، مگر مجوز از مراجع ذیربط برای مدت معین و با رعایت مفاد مورد نظر گرفته شود.
  • وسایل، تجهیزات و مصالح ساختمانی باید در جایی قرار داده شوند که خطراتی برای عابران، خودروها، تاسیسات عمومی، بناها و درختان مجاور کارگاه ساختمانی نداشته باشند. همچنین مانع دسترسی به تأسیسات و تجهیزات شهری از قبیل آب و برق و گاز، فاضلاب، شیرهای آتش نشانی و یا مانع دید علائم راهنمایی و رانندگی نشوند. مصالح، وسایل و تجهیزات در شب نیز باید به وسیله علایم درخشان و چراغ های قرمز احتیاط مشخص شوند.
  • هنگام تخلیه مصالح ساختمانی در معابر عمومی یا مجاور آن باید مراقبت کافی به منظور جلوگیری از لغزش، فروریختن یا ریزش احتمالی آن‌ها به عمل آید.
  • در مواردی که پایه‌های داربست در معابر عمومی قرار گیرد، باید با استفاده از وسایل مؤثر از جا به‌جا شدن و حرکت پایه‌های آن جلوگیری شود.
  • در زمان اجرای عملیات ساختمانی اگر خطری متوجه رفت و آمد عابران و یا خودروها باشد، باید از یک یا چند نگهبان با پرچم اعلام خطر در فاصله مناسب یا قرار دادن نرده‌های حفاظتی متحرک در فاصله مناسب از محوطه خطر و نصب چراغ‌های چشمک زن یا سایر علایم هشداردهنده اصرار ورزید.
  • در صورتی که فاصله ساختمان در دست تخریب از معابر عمومی کمتر از ۴۰ درصد ارتفاع آن باشد یا فاصله بنا از معابر عمومی کمتر از ۲۵ درصد ارتفاع آن باشد، احداث راهروی سرپوشیده موقت در راه عبور عمومی در راهرو ضروری است.
  • اگر راه عبور عمومی محدود یا مسدود شود، باید راه عبور موقت در محل مناسبی که به تأیید مراجع ذیربط رسیده است، ایجاد شود.
  • در محل‌های حفاری که در مسیر معابر عمومی قرار دارد، باید یک پل موقت عبور عابر پیاده با مقاومت و ایستایی لازم و با عرض حداقل ۱.۵ متر ایجاد شود.
  • بیرون‌زدگی هر یک از اجزای سازه‌های موقت از قبیل حصار حفاظتی موقت کارگاه، سرپوش حفاظتی و داربست از محدوده ساختمانِ دردستِ‌ساخت ممنوع است، مگر این که فاصله عمودی بیرون‌زدگی از روی سطح پیاده‌رو کمتر از ۲.۵ متر و از روی سطح سواره‌رو کمتر از ۴.۵ نباشد. همچنین در‌ها و پنجره‌ها نباید از داخل کارگاه به سمت گذر عمومی باز شوند.
  • در صورت ایجاد انواع مزاحمت از سوی کارگاه‌های ساختمانی، مطابق با قوانین می‌توان از آن‌ها شکایت کرد. همسایه‌ها می‌توانند با مراجعه به شهرداری دادخواست خود را ارائه کنند. اگر تخلف سازنده اثبات شود، دستور توقف ساخت‌وساز تا رسیدگی به شکایت و رفع مشکل صادر می‌شود. برای اثبات تخلف، دادگاه افرادی متخصص را به کارگاه ساختمانی اعزام می‌کند تا میزان آلودگی صوتی و محیط زیستی را بررسی کنند. اگر آلودگی در حد غیر مجاز باشد، خسارت واردشده را کارشناس برآورد و اعلام می‌کند. سپس بر اساس ماده ۴۰ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، متخلفان از نظر کیفری باید به مراجع قضایی رجوع کنند. اگرچه سزاوار است که چنین مشکلاتی میان سازنده و همسایه‌ها حل و فصل شود.

قانون تملک آپارتمان‌ها از

سوی دیگر برای زمان سکونت پس از ساخت‌وساز نیز یک قانون ویژه به نام قانون تملک آپارتمان‌‌ها وجود دارد. بیشترین قوانین راجع به آپارتمان‌ها و همسایگی در همین قانون آمده است. این قانون بعد از چند بار اصلاح در ۲۷ ماده و یک آیین‌نامه مفصل و کامل، وضع شده است. در قانون تملک آپارتمان‌ها، تمامی حقوق و تکالیف مربوط به یک مجتمع مسکونی بیان شده و اختیارات مدیر و هیات امنا مجتمع به تفصیل برشمرد شده است. در این قانون همچنین مشخص شده است که یک مدیر چگونه باید هزینه‌های مشترک را محاسبه کند و چطور می‌تواند در حفظ و نگهداری آپارتمان برنامه‌ریزی کند. در واقع، قانونی اصلی برای تنظیم روابط حقوقی بین همسایگان، قانون تملک آپارتمان‌ها است. طبق قانون و آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان، فضا‌های داخل آپارتمان به دو قسمت اختصاصی و مشترک طبقه‌بندی می‌شوند. فضاهای مشترک جاهایی مثل حیاط خلوت و راه‌پله و پاگرد است. طبق تبصره ماده ۳ آیین‌نامه، گذاشتن هر نوع وسیله‌ای، از قبیل میز، صندلی، جاکفشی و همچنین نگهداری حیوانات خانوادگی ممنوع بوده و قسمت‌های مشترک در مالکیت مشاع است و افراد حق تصرف غیر عرفی در قسمت‌های مشترک را ندارند، مگر با رضایت تمامی همسایگان.

    ________________________________________
  • [i] مجلسی، محمدباقر، بحار الانوار، ج ۷۴.
  • [ii] مرتضی، هشام، اصول سنتی ساخت‌وساز در اسلام.
  • [iii] همان.
  • [iv] مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مورخ ۱۳۷۸.