• پورتال انگلیسی شهرداری تهران
  • اطلاعات تماس شهرداری تهران
  • جستجو در پورتال شهرداری تهران
پنجشنبه 5 خرداد 1401

آشنایی با پهنه مختلط (M)

پهنه مختلط، قسمت‌‌هایی از محدوده شهر است، که از رشد خزنده فضاهای کار و فعالیت در بافت‌های مسکونی پدید آمده‌اند و در طرح جامع جدید شهر سامان‌یافته‌اند و استعداد استقرار فعالیت‌های چندمنظوره کار، فعالیت، سکونت و غیره را دارند. پهنه مختلط علاوه بر برخی گستره‌‌ها، عمدتاً در حاشیه محورها شکل گرفته است و ناشی از استقرار پراکنده عناصر خدماتی و تجاری (اعم از واحدها و دفاتر تجاری و اداری) در بافت‌های مسکونی است.

این پهنه، از دو پهنه اصلی، مختلط فعالیت با مسکونی (M1) و مختلط فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی (M2) تشکیل شده است. هریک از پهنه‌های اصلی نیز شامل پهنه‌های مختلط تجاری، اداری، خدمات با مسکونی (M11)، مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونی (M12)، مختلط سکونت با فرهنگی – تفریحی (M21) و مختلط ویژه (M22)‌‌‌ است که جمعاً در ۱۳ زیرپهنه با کد سه‌رقمی به شرح جدول شاره سه طبقه‌بندی شده‌اند.

برخی از مهم‌ترین ضوابط و مقررات در زیرپهنه‌های‌مختلط

  • 1.نحوه استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در زیرپهنه‌های مختلط بر اساس جدول شماره ۳ است (که در پی می‌آید) و لازم الاجرا است.
  • (عکس جدول با شماره 03)
  • در کلیه قطعات مختلط این پهنه، ضمن اختصاص طبقه همکف (در زیرپهنه M111 استثنائاً همکف و اول) به کاربری غیر مسکونی، به ویژه کارکردهای تجاری و خدماتی (انتفاعی و غیرانتفاعی) صدور پروانه با تأیید شهرداری منطقه به یکی از شیوه‌های زیر نیز، مجاز است:
    • در طبقات بالای همکف، مختلط مسکونی – اداری یا دفاتر تجاری و یا خدماتی.
    • در طبقات بالای همکف، تماماً اداری یا دفاتر تجاری و یا خدماتی.
    • در طبقات همکف و بالاتر، تماماً مسکونی، با تراکم مجاز زیرپهنه و سطح اشغال حداکثر ۵۰درصد.
    البته میزان ضریب سکونت، در هر زیرپهنه، با توجه به ویژگی هر منطقه و با رعایت حداقل‌های پیش‌بینی‌شده در جدول شماره ۳ است که در هنگام صدور پروانه، ملاک عمل خواهد بود.
  • ایجاد واحدهای مسکونی و دفاتر تجاری و اداری توامان در طبقات بالای همکف یک ساختمان در این پهنه، مشروط به ایجاد دسترسی مستقل از معبر برای قسمت‌های مسکونی و نیز عدم ارتباط طبقات و واحدهای مسکونی با غیرمسکونی، مجاز خواهد بود.
  • عقب‌نشینی توده ساختمان و تورفتگی طبق همکف با آزادسازی فضا برای تردد، مکث و تجمع عابرین پیاده در محورهای مختلط M113، M112، M111 به میزان حداقل ۳ متر الزامی است. فضای حاصل از عقب‌نشینی توده ساختمانی، تحت مالکیت صاحب ملک بوده و جزو تراکم و سطح اشغال محسوب نمی‌شود، ولی مالک مکلف است موجبات استفاده عمومی از این فضاها را فراهم کند.
  • در زیرپهنه‌های مختلط محوری، ایجاد پیلوت مجاز نبوده و حداکثر ارتفاع مفید ساختمان در طبقات تجاری همکف و اول، حداکثر ۵/۴ متر و در صورت احداث با نیم‌طبقه حداکثر ۵/۶ متر است. (با تخصیص حداکثر ۳/۲ متر برای نیم‌طبقه) احداث نیم‌طبقه در واحدهای تجاری در طبقات بالای اول ممنوع است. البته در صورت احداث بنایی تماماً مسکونی در پهنه مختلط، احداث پیلوت برای تأمین پارکینگ بالایی، بلامانع است.
  • در قطعات شمالی محورهای شرقی-غربی که توده ساختمان آنها در شمال قطعه شکل گرفته، حیاط و فضای باز مجاور معبر می‌باید از بدنه یا جداره نرم و شفاف و رویت‌پذیر (دیواره کوتاه با ارتفاع بین ۵۰تا ۸۰سانتی متر همراه با نرده، مشجر و سایر جداره‌های نرم واجد شرایط) برخوردار باشد و دیوار نداشته باشد.
  • در صورتی که وسعت پلاکی در زیرپهنه M111، بین ۷۵ تا ۵۰۰ متر مربع و در زیرپهنه M112، نیز بین ۷۵تا ۳۰۰ متر مربع باشد، ضمن رعایت حداکثر سطح اشغال زیرپهنه مربوطه، حداکثر تعداد طبقات مجاز ۴ طبقه خواهد بود و در پهنه M2 نیز، در صورتی که وسعت قطعه بین ۷۵تا ۳۰۰ متر مربع باشد، حداکثر تراکم مجاز ساختمانی ۱۰۰ درصد با سطح اشغال ۵۰ درصد و تعداد طبقات دو طبقه، مجاز خواهد بود.
  • در کلیه زیرپهنه‌های مختلط (M1) به استثنای اراضی و املاک با نوعیت باغ، به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک، در قطعاتی که استفاده غیرمسکونی دارند با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و در قطعاتی که استفاده مسکونی دارند، با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است.
  • در زیرپهنه M111 احداث بنای بلندمرتبه (۱۲ طبقه و بیشتر) صرفاً در چارچوب ضوابط و مقررات بلندمرتبه‌سازی و تصویب آن در کمیسیون ماده پنج شهر تهران و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مجاز خواهد بود.
  • برای کلیه قطعات تا ۱۰۰۰ مترمربع وسعت در زیرپهنه‌های M222، M221 که دارای طرح ویژه است، تا زمان تهیه و تصویب طرح‌های مذکور، اگر مالک قطعه‌‌‌ ای، تقاضای پروانه مسکونی، تجاری یا اداری داشته باشد، صدور پروانه با حداکثر تراکم ۱۰۰ درصد، حداکثر سطح اشغال ۵۰ درصد و تعداد طبقات ۲ طبقه روی پیلوت یا زیرزمین، مجاز است.
  • در کلیه زیرپهنه‌های مختلط، در صورتی که مساحت ملک کمتر از ۷۵ مترمربع باشد، با اولویت تملک توسط شهرداری تهران، احداث بنا به صورت یک طبقه، با حداکثر سطح اشغال ۸۰% با رعایت سایر ضوابط زیرپهنه مربوطه از جمله عملکردهای مجاز و پارکینگ مجاز است.