• پورتال انگلیسی شهرداری تهران
  • اطلاعات تماس شهرداری تهران
  • جستجو در پورتال شهرداری تهران
پنجشنبه 5 خرداد 1401

:برخی از مهم‌ترین ضوابط و مقررات عام محدوده شهر تهران بر اساس طرح تفصیلی از این قرارند

  • تراکم پایه مالی بر اساس مصوبه شورای اسلامی شهر تهران، در کلیه پهنه‌های استفاده از اراضی محدوده شهر تهران، معادل ۱۲۰ درصد وسعت ملک، طبق سند مالکیت است.
  • در کلیه پهنه‌های استفاده از اراضی، سطح اشغال شامل مجموع زیربنای مفید و غیرمفید (مشاعات) در هر طبقه بر اساس مساحت مندرج در سند مالکیت زمین است.
  • در محدوده‌هایی از زیر‌پهنه‌های فعالیت (محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات) و مختلط (تجاری، اداری و خدمات با مسکونی) که در نقشه‌های طرح تفصیلی شهر تهران مشخص شده‌اند، به شرط استفاده عمومی، سطح اشغال می‌تواند تا حداکثر ۸۰ درصد افزایش یابد. سطح اشغال مجاز در طبقات بالای همکف یا اول کاهش می‌یابد و مطابق مفاد جداول چهارگانه ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه‌های اصلی حداکثر تا ۵۰ درصد مجاز است. در کلیه پهنه‌ها، هرگونه افزایش در سطح اشغال کلیه طبقات، تحت هر عنوان و به هر شکل، بیش از میزان تعیین شده در جدول‌های پهنه های چهارگانه استفاده از اراضی پهنه‌های اصلی و مستثنی‌شده در این بند، ممنوع است.
  • در کلیه پهنه ها، تخصیص حداقل ۵۰ درصد از سطح باز قطعه (پس از کسر مساحت رامپ) به فضای سبز و مشجر الزامی است.
  • سطح اشغال زیرزمین قطعات واقع در پهنه‌های فعالیت و مختلط، (صرفاً به منظور استقرار فعالیت های غیرمسکونی، پارکینگ، تأسیسات و سایر مشاعات ساختمان) برای زیرزمین اول حداکثر ۸۰درصد و در زیرزمین‌های دوم به بعد، در صورت نبود درخت در وضع موجود ملک تا ۱۰۰ درصد مساحت قطعه، مجاز است. البته در اراضی و املاک با نوعیت باغ، سطح اشغال زیرزمین، حداکثر معادل سطح اشغال طبقه همکف با رعایت مفاد دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری است.
  • تا تهیه و تصویب طرح موضوعی ساماندهی حق انتقال توسعه، در محدوده‌های مسکونی با محدودیت‌های ارتفاعی (به دلایل حریم‌های امنیتی و یا حریم‌های مربوط به میراث فرهنگی و تاریخی) افزایش سطح اشغال تا 80 درصد با رعایت سقف تراکم ساختمانی مجاز و سایر ضوابط پهنه مربوطه مجاز است. همچنین در محورها و گستره‌ها زیر پهنه‌های مختلط و فعالیت نیز در صورت محدودیت‌های ارتفاعی، افزایش سطح اشغال تا 90 درصد، با رعایت سقف تراکم ساختمانی مجاز و سایر ضوابط زیرپهنه مربوطه، مجاز است.
  • تفکیک اراضی و املاک در پهنه‌های مسکونی شهر با وسعت کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع، بعد از رعایت بَرهای اصلاحی و در سایر پهنه‌ها، با وسعت کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی، ممنوع است. در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از این نصاب‌ها، حداقل مساحت کلیه قطعات حاصل از تفکیک نباید از ۵۰۰ مترمربع در پهنه مسکونی و از ۱۰۰۰ مترمربع در سایر پهنه‌ها کمتر باشد.
  • حداقل عرض قطعات حاصل از تفکیک اراضی در پهنه های مسکونی نباید کمتر از ده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر ۵ به یک، بیشتر باشد. تعیین جهت و راستای تفکیک نیز به عهده شهرداری منطقه است.

  • حداقل عرض قطعه حاصل از تفکیک اراضی در پهنه‌های فعالیت و مختلط نباید کمتر از ۱۵متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر ۶ به یک بیشتر باشد.
    در املاک و اراضی با نوعیت باغ (باغات پراکنده) حد نصاب قطعه حاصل از تفکیک ۵۰۰۰ مترمربع است.
  • در کلیه پهنه‌های استفاده از زمین شهر تهران، تفکیک اعیان ساختمان‌هایی که طبق ضوابط و مقررات این سند احداث شده‌اند، در صورت انطباق با گواهی پایان کار صادره از شهرداری، مجاز است و هرگونه تفکیک اعیانی مغایر با گواهی پایان کار شهرداری، ممنوع است.
  • از زمان ابلاغ طرح تفصیلی، حداقل نصاب قطعه حاصل از تجمیع در زیر پهنه های مسکونی تا پایان سال ۱۳۹۵معادل ۲۰۰ مترمربع، تا پایان سال ۱۴۰۰، معادل ۲۵۰مترمربع، تا پایان سال ۱۴۰۵معادل ۳۰۰مترمربع و سرانجام از آغاز سال ۱۴۰۶ به بعد معادل ۵۰۰ مترمربع است.
  • بافت‌های فرسوده شهر تهران، از ضوابط حداقل نصاب قطعه حاصل از تجمیع، مستثنی هستند و حد نصاب قطعه در این محدوده‌ها، مبتنی بر ضوابط ویژه بافت‌های فرسوده در طرح تفصیلی شهر تهران است.
  • در صورت درخواست تجمیع قطعات از سوی مالکان، مشروط به تحقق حد نصاب مساحت قطعه حاصل از تجمیع، به ازای هر قطعه مازاد بر یک، ۲۰ درصد به تراکم مجاز افزوده می‌‌شود. البته مجموع افزایش تراکم نباید از یک طبقه بیشتر شود.
  • در خصوص تناسبات حداقلی لازم قطعه به‌دست‌آمده پس از تجمیع ذکر این نکته ضروری است که در زیر‌پهنه‌های مسکونی، حداقل بَرِ قطعات حاصل از تجمیع نباید کمتر از ۱۰ متر باشد و نسبت طول به عرض قطعه نیز از حداکثر ۵ به یک بیشتر نباشد. همچنین در زیر‌پهنه‌های فعالیت و مختلط نیز حداقل قطعات حاصل از تجمیع کمتر از ۱۵ متر نسبت طول به عرض قطعه از حداکثر ۴ به یک بیشتر نباشد.
  • اگر راهی از کنار یک ملک می‌گذرد، بسته به تعریف آن راه، تعریض راه و عقب‌نشینی ساختمان متفاوت است. بر اساس تعریف‌های موجود در طرح تفصیلی:

  • - جاده کمربندی: جاده‌ای است حلقوی شکل که ترافیک عبوری سریع میان مناطق مختلف شهری را به یکدیگر تأمین می‌کند. عرض معمول کمربندی‌های شهر معادل ۷۶ متر در نظر گرفته می‌شود.
    - آزادراه‌ها و بزرگراه‌های شهری: تندراه‌های شهر را تشکیل می‌دهند و وظیفه اصلی آنها برقراری ارتباط بین مناطق مختلف شهر است. عرض معمول آزادراه‌ها معادل ۷۶ متر و بزرگراه‌ها معادل ۴۵ متر است.
    - شریانی‌های درجه یک و دو: وظیفه برقراری ارتباط بین آزادراه‌ها و بزرگراه‌های شهری، با جمع‌وپخش‌کننده‌ها و دسترسی‌های محلی را بر عهده دارند. حداقل عرض شریانی درجه یک معادل ۲۰ متر و شریان درجه دو معادل ۱۶ متر است.
    - جمع‌وپخش‌کننده‌ها و دسترسی‌های محلی عمدتاً برقرار کننده ارتباط بین مکان‌های سکونت و مکان‌های کار و فعالیت‌اند. فعالیت‌های مقیاس محله‌ای و ناحیه‌ای در مجاورت پخش‌کننده‌ها به صورت متمرکز در یک یا چند بلوک شهری مستقر می‌شوند. حداقل عرض معابر جمع‌وپخش‌کننده معادل ۱۲ متر است.
    - سایر معابر (معابر محلی بن‌بست و بن‌باز) با دسترسی به معابر جمع‌و پخش‌کننده از طریق تقاطع هم‌سطح و با فاصله مطلوب این تقاطع ها که بین ۲۵۰ تا ۴۰۰ متر است.
    - حداقل عرض معابر دسترسی در اجرای طرح‌های جامع و تفصیلی شهر تهران، در کل سطح و در تمامی پهنه‌ها، ۶ متر است.
  • ایجاد هرگونه دسترسی سواره برای کلیه ساختمان‌های واقع در مجاورت بزرگراه‌ها و آزادراه‌ها در کلیه پهنه‌ها ممنوع است. البته برای آن دسته از پلاک‌های مجاور آزادراه‌ها و بزرگراه‌ها که هیچ‌گونه دسترسی به معابر دیگر ندارند، ایجاد دسترسی پیاده مجاز است.
  • در قطعاتی که دو یا چند دسترسی به معابر دارند، اگر یکی از گذرها شریانی درجه یک و یا با عملکرد بالاتر باشد، دسترسی سواره از گذر با عرض کمتر انجام می‌گیرد ولی ضوابط ساخت‌وساز بر اساس گذر با عرض بیشتر تعیین می‌شود.
  • صدور پروانه بر اساس طرح تفصیلی جدید و هرگونه گواهی عدم خلاف یا گواهی پایان ساختمان مربوط به آنها، منوط به تأمین پارکینگ‌های مورد نیاز مذکور در همان ساختمان و یا در صورت احراز و تأیید امکان نداشتن تأمین پارکینگ در ساختمان (قطعه) مربوطه، در محل پارکینگ‌های دارای اسناد حقوقی (اختصاصی محلی یا پارکینگ‌های مازاد سایر املاک) در شعاع حداکثر ۲۵۰ متر از ساختمان، بلامانع است. در هر حال صدور پروانه ساختمانی املاک منوط به تأمین قطعی پارکینگ مورد نیاز در شعاع حداکثر ۲۵۰ متری است و صدور مجوز فروش پارکینگ یا صدور پروانه ساختمانی با سپردن اخذ تعهد تأمین پارکینگ در خارج از ملک، به هیچ وجه مجاز نیست. همچنین حداکثر تراکم ساختمانی قابل تخصیص به هر ملک نیز متناظر با میزان تأمین پارکینگ تأمین‌شده قطعی ملک مذکور خواهد بود.
  • تأمین پارکینگ مورد نیاز آژانس‌های تاکسی و مسافربری، نمایشگاه‌های اتومبیل و فعالیت‌های مشابه که نیازمند پارکینگ‌اند، در خود ملک و یا خارج از ملک مذکور الزامی است.
  • کلیه ادارات، ارگان‌ها، سازمان‌ها، نهادها، موسسات و شرکت‌های دولت، عمومی و خصوصی و بیمارستان‌ها که مراجعان زیادی دارند، در زمان احداث و یا تجدید بنا، ملزم به تأمین ۳۰ درصد پارکینگ مازاد بر پارکینگ مورد نیاز برای مراجعان طبق ضوابط مربوطه، در همان ساختمان و یا در پارکینگ های عمومی اطراف تا شعاع ۲۵۰ متر هستند.
  • فروشگاه‌ها و مجموعه‌های بزرگ، با مقیاس عملکرد ناحیه‌ای، منطقه‌ای و فرامنطقه‌ای به ازای هر ۱۰۰مترمربع زیربنای مفید، ملزم به تأمین حداقل ۲ واحد پارکینگ علاوه بر پارکینگ مورد نیاز هستند.