پنجشنبه 27 خرداد 1400

مسکن و ساخت و ساز

اگر تا کنون در تهران در جریان ساخت ساختمانی بوده‌اید، حتما اصطلاح «طرح تفصیلی» را شنیده‌اید. طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران که به اختصار طرح تفصیلی خوانده می‌شود، در واقع تفصیلِ طرحی فرادست خود است با عنوان طرح جامع تهران با نام رسمی طرح راهبردی-ساختاری توسعه و عمران شهر تهران. بر اساس قانون[1] مصوب سال ۱۳۵۳ در تعریف طرح جامع شهر آمده است: «‌طرح جامع شهر عبارت از طرح بلند مدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه‌بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی بازرگانی، اداری و‌کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندیهای عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (‌ترمینال) و‌فرودگاه‌ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تاسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی، مناطق نوسازی، بهسازی و اولویت‌های مربوط به آنها تعیین‌ می‌شود و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می‌گردد. ‌طرح جامع شهر بر حسب ضرورت قابل تجدید نظر خواهد بود.» چنین طرحی برای اجرای نقطه‌ به نقطه در شهر نیازمند توضیح و تفصیلی است که آن را تدقیق کند. طرح تفصیلی این وظیفه را بر عهده گرفته است. قانون مصوب سال ۱۳۵۳ طرح تفصیلی را چنین تعریف کرده است: « طرح تفصیلی عبارت از طرحی است بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر و‌موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان و تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در‌واحدهای شهری و اولویت‌های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین‌می‌شود و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌گردد.»

به این ترتیب طرح تفصیلی در سلسله‌مراتب طرح‌های نحوه استفاده از زمین در کشور پس از «طرح جامع سرزمین» و «طرح جامع شهر» قرار می‌گیرد. این طرح به موجب دقتی که دارد و ضوابط عملیاتی و عینی که وضع می‌کند، بیش از دو طرح دیگر با مردم سروکار دارد و به گوش مردم شهر خورده است. مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران، بر اساس ضوابط و مقررات طرح جامع تهران تدوین شده و مشتمل بر ضوابط خاص استفاده از اراضی و ساخت و ساز در هر یک از پهنه‌های شهر تهران و همچنین ضوابط و مقررات عام ساخت و شهرسازی در محدوده شهر تهران است. مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی، همراه با کلیه نقشه های یکپارچه ۲۰۰۰ : ۱ این طرح، سند اجرایی و ملاک عمل برای تحقق چشم‌انداز، اهداف و راهبردها و همچنین تکوین سازمان فضایی طرح جامع، به عنوان الگوی مطلوب توسعه شهر تهران، در افق طرح است. با اجرای طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران و اعمال ضوابط و مقررات آن، موجبات هدایت و کنترل تحولات کالبدی شهر، ساماندهی فضاهای شهری و دستیابی توأمان به حقوق عمومی و خصوصی در سطح شهر با تلفیق مناسب آن در پیشبرد مدیریت توسعه و عمران شهری ممکن می‌شود. بر اساس طرح تفصیلی، پهنه‌بندی استفاده از اراضی محدوده شهر تهران، مبتنی بر ساختاری است که برای جلوگیری از تداخل غیرضروری و نامناسب کارکردها، کاربری‌ها و فعالیت‌ها و ارتقای کیفیت و کارایی محیط شهری نظام یافته است. پهنه‌بندی شهر تهران در مقیاس کلان، بیانگر نحوه استفاده از اراضی در عرصه‌های متمایز شهری، با توجه به کارکردهای کلی و در مقیاس خرد، شامل ضوابط و مقرراتی است که نحوه و چگونگی ساخت‌وساز در زیرپهنه‌ها، مانند حداکثر تراکم ساختمانی مجاز و چگونگی توده‌گذاری (سطح اشغال و محل توده‌گذاری و استقرار بنا در قطعه) و ارتفاع و تعداد طبقات مجاز ساختمان با توجه به عرض معبر و توان دسترسی شبکه شهری را متناسب با مساحت قطعه و تراکم تعیین می‌کند.

آشنایی با پهنه‌های تهران

اگر ملکی در تهران داشته باشید، اصطلاح «پهنه» شهری به گوشتان خورده است. پهنه‌های شهری محدوده‌هایی در نقشه شهرسازی هستند که نشان می‌دهند هر قطعه زمین چه کاربری و چه فعالیتی می‌تواند داشته باشد؛ همین طور نشان می‌دهد که چه ضوابطی بر ساخت‌وساز در هر کدام از پهنه‌ها حاکم است. این پهنه‌ها به چند گروه بزرگ تقسیم می‌شوند که به اختصار آن‌ها پهنه‌های R، S، M، G گفته می‌شود. پهنه R پهنه سکونت در شهر است.

قرار گرفتن یک پلاک شهری در پهنه S به معنی قرار گرفتن آن پلاک در پهنه فعالیت است.

حرف M پهنه‌های مختلط را نشان می‌دهد، و G برای نشان دادن پهنه حفاظت سبز و باز به کار می‌رود.

هر کدام از این پهنه‌ها به چندین زیرپهنه تقسیم می‌شوند. جز این چهار پهنه، یک پهنه دیگر هم هست که آن را با عنوان اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری معرفی می‌کنند.

آشنایی با مقررات شهرسازی

همانطور که در گذشته برای سامان دادن به سیمای شهرها دور آن حصار و برج و بارو می‌کشیدند و هر منطقه شهری بنا بر ظرفیت اقلیمی و جمعیت‌شناختی خود کاربری خاصی پیدا می‌کرد، امروزه نیز، مجموعه تصمیمات مردم ساکن یک شهر، شکل آن شهر را می‌سازد و قواعد شهرسازی به دنبال آن است که با آینده‌نگری، سازوکارهای انتظام بخش و قابل اجرا برای نظم شهری را ایجاد و مدیریت کند.

بر همین اساس همه جوامع برای کنترل تصمیمات مردم و عملکرد صحیح و آسان نیاز به قوانین و مقررات دارند تا همان مردم با اطمینان زندگی کنند و به کار خود بپردازند و بدانند که از دیگران هم می‌توان انتظار پیروی از این مقررات را داشت.

ضوابط و مقررات شهرسازی، آن بخش از تصمیمات مردم را که بازتاب فضایی و کالبدی دارد، کنترل و هدایت می‌کند و قدر مسلم «توسعه پایدار» که مفهوم عدالت را در طول و عرض زمان دربردارد، می‌تواند به عنوان آرمان و مقصد نهایی این نوع از ضوابط و مقررات فراسوی دید خود قرار دهد.

رعایت ضوابط شهرسازی در طولانی مدت از آسیب‌های کالبدی، اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی شهر نظیر، تراکم بالا، ترافیک، آلودگی هوا و ایمنی مناطق مسکونی در هنگام بلایای طبیعی و غیرطبیعی جلوگیری می‌کند.

در واقع، اگر ضوابط و مقررات شهرسازی کلانشهر تهران به منظور تحقق اهداف و آرمان‌های توسعه پایدار شهری در مقام پایتخت ایران تدوین شوند و در صورتی که به نحو کارآمدی هم به اجرا درآیند، حرکت شهر در راستای شهری پایدار و دوستدار انسان و محیط زیست را تضمین می‌کنند.

از این رو، چندی است که با اجرای طرح تفصیلی یكپارچه شهر تهران و اعمال ضوابط و مقررات آن، موجبات هدایت و كنترل تحولات كالبدی شهر، ساماندهی فضاهای شهری و دستیابی توأمان به حقوق عمومی و خصوصی در سطح شهر فراهم شده است. طرحی که لازمه آن توجه همگانی به قوانینی است که به پیشبرد مدیریت توسعه و عمران شهری کمک خواهد کرد. بدین ترتیب، باید دانست که قوانین حاکم بر ساخت‌و‌ساز در پایتخت سلسله مراتبی دارد که سازندگان املاک و مستغلات باید به آن توجه داشته باشند.

آشنایی با مقررات شهرسازی

طبق طرح مجموعه شهری تهران که در سال 1382 از سوی وزارت راه و شهرسازی (لینک به آدرس www.mrud.ir) تصویب شده است، اهداف طرح مجموعه شهری تهران به شرح زیر است‌:

الف-ساماندهی فعالیت‌ها در مجموعه شهری تهران‌، به منظور تضمین توسعه پایدار مجموعه‌.

ب-کاهش خسارت‌های اجتماعی-اقتصادی و زیست محیطی ناشی از پراکندگی‌، نابسامانی و بی‌نظمی‌ در استقرار جمعیت و فعالیت و نحوه استفاده از زمین‌.

پ-ایجاد محیطی قابل زندگی برای کلیه ساکنان مجموعه شهری‌.

ت-ایجاد شرایط لازم در مجموعه شهری تهران برای نیل به جایگاه شایسته و ایفای نقش در سطح ملی‌ و بین‌المللی‌.

در این راستا راهبردهای طرح یاد شده شامل بندهای زیر می‌شود:

الف-کاهش تمرکز جمعیت و فعالیت در شهر تهران و توزیع آنها در سایر کانون‌های جمعیتی مصوب‌ مجموعه به منظور جلوگیری از پراکندگی بیشتر در روند اسکان جمعیت و استقرار فعالیت‌ها.

ب-ایجاد انسجام و ساماندهی و تجهیز کانون‌های جمعیتی عمده مجموعه و تقویت ارتباط بین آنها.

پ-استفاده حداکثر از توان و ظرفیت زیرساخت‌های موجود.

ت-بازنگری در سیاست‌ها و برنامه‌های اسکان جمعیت در سطح ملی و استانی با تأکید بر حل مسئله‌ اسکان غیررسمی ‌و تأمین مسکن کم درآمدها.

لذا با توجه به محدودیت‌های توسعه مجموعه شهری تهران به ویژه در زمینه تأمین آب و ضرورت کنترل‌، به منظور مهار و جلوگیری جدی از افزایش جمعیت مجموعه‌؛ سقف جمعیتی 15 میلیون نفر به ازای تحقق‌جمعیت 101.6 میلیون نفری کشور و سقف جمعیتی 14 میلیون نفر به ازای تحقق جمعیت 92.3 میلیون‌نفری کشور در سال 1400 تعیین می‌شود. و در پایان، با توجه به نقش و دخالت عوامل متعدد اقتصادی‌، اجتماعی‌، فرهنگی و کالبدی در تحقق یافتن هدف‌ جمعیتی فوق‌، اقدامات لازم در زمینه‌های ذیل‌، توسط دستگاه‌های ذی‌ربط به منظور پیشگیری از تجاوز جمعیت مجموعه شهری تهران از سقف یاد شده و به عنوان شروط تحقق سقف جمعیتی 14 تا 15 میلیون‌نفر (تا سقف 15% جمعیت کشور ) در افق سال 1400 برای مجموعه شهری تهران و سایر اهداف طرح‌مذکور، انجام پذیرد.

بدین منظور این مصوبه دو دسته اقدامات بنیادی در سطح ملی و اقدامات در سطح مجموعه شهری تهران را پیش‌بینی کرده است.

قواعد اداره کل راه و شهرسازی استان تهران

در این راستا، اداره کل راه و شهرسازی استان تهران درباره مصوبات مربوط به ساخت و ساز در کلانشهر تهران، در حوزه‌هایی نظیر مصوبات کمیسیون ماده 5، مصوبات کارگروه امور زیربنایی و سایر بخشنامه‌ها تصمیم‌گیری می‌کند که تمام مصوبه‌ها و بخشنامه‌ها را می‌توان به تفکیک جزئیات در اینجا(لینک به آدرس tehran.mrud.ir) ملاحظه کرد. به طور خلاصه، مراحل دریافت مجوز ساخت‌وساز طبق قوانین اداره کل راه و شهرسازی استان تهران به شکل روبرو است :

قواعد شهرسازی شهرداری تهران

از منظر شهرداری تهران، برای اینکه جمعیت انبوه ساکن پایتخت در رفاه و آسایش زندگی کنند، باید تک تک اجزای پیکره شهری مانند شبکه معابر، فضاهای آموزشی، فضاهای درمانی، فضاهای تفریحی و گردشی، پارک‌ها و فضای سبز، تاسیسات و تجهیزات شهری، فضاهای کار و سکونت و نظایر آن، زنده و پویا، به اندازه و متناسب با جمعیت شهر باشد. شورای اسلامی شهر تهران نیز، پس از بررسی در كمیسیون‌های مربوطه، سرانجام در فروردین‌ماه ١٣٩٠، طرح تفصیلی یكپارچه شهر تهران را تأیید و تصویب کرد که نهایتاً در اسفندماه ١٣٩٠، در كمیسیون ماده 5 شهر تهران، به تصویب رسید و در اردیبهشت‌ماه ١٣٩١، به تایید شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران رسید. با اجرای طرح تفصیلی یكپارچه شهر تهران و اعمال ضوابط و مقررات آن، موجبات هدایت و كنترل تحولات كالبدی شهر، ساماندهی فضاهای شهری و دستیابی توأمان به حقوق عمومی و خصوصی در سطح شهر با تلفیق مناسب آن در پیشبرد مدیریت توسعه و عمران شهری در راستای اسناد بالادستی میسر می‌‌شود. بدین منظور، هر گونه ساخت‌و‌ساز باید تابع طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران باشد، به طوری که:

۱- حد نصاب تفکیک قطعات مسکونی و غیرمسکونی را تعریف و مشخص کند.

۲- برای احداث بنا، میزان سطح اشغال بنا مشخص باشد و مورد تایید شهرداری قرار گیرد.

۳- برای احداث بنا، تعداد طبقات مجاز ساختمان‌سازی معین و جوازهای مربوطه کسب شده باشد.

در این بین، برای اینکه ساخت‌وسازهای شهری به ویژه توسط انبوه‌سازان طرح‌های کلی توسعه شهری را مورد توجه قرار دهند و در راستای طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران حرکت کنند، دو قانون زیر در ساخت‌و‌ساز شهری اهمیت ویژه‌ای دارند:

کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها

مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ کنند. شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان¬های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه، وفق کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، به وسیله ماموران خود اعم از آن كه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد، جلوگیری کند. این ماده ۱۱ تبصره نیز دارد.

کمیسیون ماده ۵ قانون شهرداری‌ها

طبق ماده ۵ قانون شهرداری‌ها، بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان یا فرمانداری کل آن حوزه انجام می‌پذیرد. به طور خلاصه وظیفه کمیسیون ماده ۵، اصلاح و تصویب طرح‌های تفصیلی جامع شهری است و هر گونه تغییر کاربری اراضی شهری (اعم از فضای سبز، مسکونی، خدماتی، تجاری و غیره) باید وفق این ماده صورت گیرد.

با علم به مقررات مذکور، برای اینکه، متقاضیان هرگونه ساخت‌وساز بتوانند در چارچوب قوانین حاکم بر شهرسازی فعالیت کنند و ناخواسته از دایره مقررات عدول نکنند، بدون نیاز حضوری در مراکز شهرداری‌ها می‌توانند از طریق سامانه «تهران من» هرگونه خدمات ملکی و ساخت‌وساز را از مرحله دریافت پروانه تا پایان کار دریافت کنند.

  سامانه «تهران من»

بدین ترتیب، شهروندان با ورود به سامانه «تهران من» (لینک به آدرس my.tehran.ir) می‌توانند در قسمت «خدمات ملک و شهرسازی» ملک مورد نظر خود را با وارد کردن شناسه ملک یا شماره پرونده شهرسازی و یا با ارائه نشانی دقیق روی نقشه پیدا کنند و آن را به حساب شهروندی خود اضافه کنند. کاربران با استفاده از داده‌هایی نظیر کد پستی، جهت ساختمان، متراژ و طبقه می‌توانند واحد مورد نظر خود را نیز به طور دقیق مشخص و پیدا کنند.

پس از افزودن املاک به حساب شهروندی، کاربران به صورت خودکار از تمامی عوارض شهرداری مرتبط با ملک مورد نظر مثل عوارض نوسازی و پسماند آگاه می‌شوند و امکان پرداخت آنلاین آنها را نیز در اختیار دارند. همچنین می‌توانند سایر قبوض خدماتی همچون قبض آب، برق، گاز و تلفن را هم به اطلاعات ملک خود اضافه و پرداخت کنند و در صورت صدور قبضی جدید از آن اطلاع پیدا کنند.

شهروندان با مراجعه به سامانه تهران من می‌توانند به ویژه برای درخواست گواهی پایان کار آپارتمانی از این امکان استفاده کنند و بنابراین نیازی به مراجعه به شهرداری‌های مناطق ۲۲ گانه و یا دفاتر خدمات الکترونیک، نیست. همچنین چاپ کلیه فرم‌های اعلام عوارض (انواع پروانه و گواهی ساختمانی) به صورت اتوماتیک در این سامانه امکان‌پذیر است.

از سوی دیگر، برای اطلاع از عدم مغایرت ساخت‌وساز خود با طرح تفصیلی جدید شهر تهران، شهروندان می‌توانند از طریق لینک استعلام طرح تفصیلی به «کارتابل شهروندی شهرسازی» (لینک به آدرس myservices.tehran.ir) در سامانه طرح تفصیلی جدید شهر تهران دسترسی پیدا کنند.

مرحل و شرایط لازم جهت دریافت مجوز ساخت و ساز به طور کامل در صفحه «شهرسازی و معماری» اداره کل راه و شهرسازی استان تهران قرار دارد.
درباره شهرسازی بیشتر بدانید: